Продаж нерухомого майна фізособою: тонкощі оподаткування

01.03.16

Щорічно оформляється велична кількість угод з куплі-продажу нерухомого майна фізичнимиособами . Доходи, отримані від продажу об’єктів нерухомості, оподатковуються  відповідно до ст. 172 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2У55-Х/І .

Згідно з п. 172.1 ст. 172 ПКУ, не обкладаються податком на доходи фізичної особи (як резидента так і нерезидента) доходи від продажу нерухомого майна при одночасному виконанні трьох умов, а саме:

- здійснення продажу житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на зазначеній земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768- залежно від її призначення;

- здійснення продажу одного з перелічених об’єктів вперше в звітному -календарному році;

- знаходження реалізованої нерухомості у власності більше ніж три роки. Зауважимо, умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане таким платником у спадщину.

У разі якщо всіх вищезгаданих умов дотримано, фізичній особі — продавцю не доведеться сплачувати податок на доходи фізичних осіб (далі — ПДФО) і подавати Декларацію про майновий стан та доходи.

Якщо ж хоча б одна з умов не виконана, а також у разі другого і наступного продажів, фізичній особі необхідно буде сплатити ПДФО і тут ставки податку для резидентів і нерезидентів відрізняються.

Дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно де закону.

У разі коли продавець нерухомості є резидентом (громадянин України або особа, яка має місце проживання в Україні згідно з підп. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14 ПКУ), доходи, отримані від продажу об’єктів нерухомості, обкладатимуться ПДФО за ставкою 5%. Його платять громадяни України, які продають нерухомість більше одного разу протягом звітного податкового року, а також ті, хто продає нерухомість що знаходиться у праві власності менше трьох років.

Податок у такому ж розмірі сплачується і при продажу об’єкта незавершеного будівництва (п. 172.і ст. 172, п. 167.2т. 167 ПКУ).

Крім того, податком у такому ж розмірі обкладаються об’єкти, не зазначені у п. 172.1 ст. 172 ПКУ до яких належать, зокрема, об’єкти комерційної нерухомості та землі сільськогосподарського призначення, на продаж яких поки накладено мораторій.

нотаріальна дія за участю фізичних осіб, предметом якої є об’єкт нерухомого та рухомого майна, здійснюється за наявності оціночної вартості такого майна з метою оподаткування.

Якщо продавець нерухомості є нерезидентом, то ставка податку на доходи, отримані від продажу об’єктів нерухомості, складатиме 18% від вартості об’єкта в разі продажу або обміну протягом поточного звітного податкового року більше одного об’єкта нерухомості або володіння таким менше трьох років. До суми доходу, що перевищує 10-кратний розмір мінімальної зарплати (у 2016році 13тис.780грн) застосовується ставка 18%.

Зауважимо, дохід від операцій з продажу не частіше одного разу на рік об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці першому п. 172.1 ст. 172 ПКУ (у тому числі квартири), які перебивають у власності нерезидента менше ніж три роки та отримані таким платником у подарунок, також оподатковується податком на доходи за ставками 18%

Ставки податку при продажі нерухомості

0%     

- Продаж нерухомості не частіше одного разу за звітний податковий рік, згідно з п. 172. 1 ст. 172 ПКУ, за умови володіння більше трьох років:

- житловим будинком (утому числі господарсько-побутовими спорудами та будівлями, розміщеними на такій ділянці);

- квартирою або її частиною;

- кімнатою;

- садовим будинком (дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, розміщених на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком, що продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається);

-  ділянкою, що не перевищує норму безкоштовної передачі (ст. 121 ЗКУ)

5%

- Продаж нерухомості, зазначеної в п. 172.1 ст. 172 ПКУ, яка знаходиться у власності платника податків менш трьох років. Продаж протягом звітного року більш як одного з об’єктів нерухомості, визначених уп. 172.1 ст. 172 ПКУ.

- Продаж об’єкта нерухомості, не визначеного в п. 172.1 ст. 172 ПКУ.

-  Продаж (обмін) об’єкта незавершеного будівництва.

Дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомості, не визначеною у п. 172.1 ст. 172 ПКУ при обміні об’єкта нерухомості на інший або інші

18%

- Продаж або обмін протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, визначених і не визначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або володіння такими менше трьох років, які здійснює фізична особа — нерезидент.

-  Продаж не частіше одного разу на рік об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці першому п. 172.1 ст. 172 ПКУ, які перебувають у власності нерезидента менше ніж три роки та отримані таким платником у подарунок

Відповідно до ч. 1 ст. 181 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-ІУ (далі — ЦКУ) до нерухомості належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.

Нагадаємо, що під об’єктами житлової нерухомості, згідно з підп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 ПКУ, розуміються будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Об’єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:

- житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;

- житловий будинок садибного типу — житловий, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (не житлових) приміщень;

- прибудова до житлового будинку — частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;

-  квартира — ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;

- котедж — одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;

- кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах — ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;

- садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відпо­відає нормативам, установленим для житлових будинків;

- дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.

Щодо неоподаткування ПДФО доходу, отриманого платником податку не частіше одного разу протягом звітного податкового року від продажу землі в межах норм безоплатної передачі відзначимо, що в ст. 121 ЗКУ ці норми залежать від призначення землі.

 Для ведення фермерського господарства -норми безоплатної передачі дорівнюють розміру земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району.

 Для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара.

 Для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара.

 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара.

 Для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара.

 Для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 гектара.

 

За матеріалами Тульчинського відділення

Немирівської ОДПІ

Повернутись